Reforma integral d’habitatge
És l’obra en què més diners es posen i en què més coses poden desviar-se del previst. Aquí tens què hi entra, com es reparteix i on se’n va el pressupost.
Una reforma integral és l’obra que més transforma un habitatge i, alhora, la que té més marge d’error en el pressupost. El motiu és senzill: quan es contracta, encara ningú no sap del cert què hi ha darrere de les parets.
Com es reparteix el cost
La calculadora et dona el desglossament amb els percentatges orientatius de cada partida, però l’ordre de magnitud és aquest: paleta, instal·lacions i acabats se’n porten la major part, i dins dels acabats, el bany i la cuina pesen molt més que la resta de metres quadrats de la casa.
Això té una conseqüència pràctica: quan compares pressupostos, mira primer aquestes tres partides. Si dos pressupostos es diferencien en 8.000 €, gairebé sempre la diferència és aquí i no repartida per tot arreu.
Les fases, en ordre
- Projecte i llicència. Amidaments, distribució i tramitació. Pot anar de dues setmanes a dos mesos segons l’ajuntament i segons si cal projecte tècnic.
- Enderrocs. Una setmana o dues. És sorollós i genera la major part de la runa.
- Instal·lacions. Electricitat, aigua, sanejament i climatització en paral·lel. Aquí es fixen els punts de llum i les preses: canviar-ho després val diners.
- Paleta. Envans, falsos sostres i tancaments de regates.
- Revestiments. Paviments i enrajolats.
- Fusteria i muntatges. Portes, cuina, sanitaris.
- Pintura i remats.
- Neteja i entrega, amb butlletí elèctric i certificats.
Entre fases hi ha esperes tècniques que no es poden comprimir: un morter s’ha d’assecar tant si tens pressa com si no.
Les tres decisions que més determinen el preu final
Fins on arriba l’obra. «Reforma integral» vol dir coses diferents per a cada empresa. Que el pressupost digui explícitament si inclou fusteria exterior, mobiliari de cuina i electrodomèstics.
Quan tries els materials. Deixar la tria per a més endavant és el camí segur cap als sobrecostos. Si al pressupost hi diu «paviment ceràmic 25 €/m²», hauries de saber quin paviment és aquell.
Qui coordina. En una integral hi entren sis o set gremis. Que quedi clar si els coordina l’empresa o els hauràs de coordinar tu, perquè aquesta feina existeix i algú l’ha de fer.
Què hi entra normalment
- Enderroc d’envans, paviments, revestiments i instal·lacions velles
- Nova distribució amb envans i falsos sostres
- Instal·lació elèctrica sencera amb quadre nou i butlletí
- Instal·lació de lampisteria i sanejament sencera
- Calefacció o climatització segons el sistema triat
- Paviments i revestiments de tot l’habitatge
- Fusteria interior: portes, marcs i armaris encastats bàsics
- Bany i cuina complets
- Pintura de tot l’habitatge
- Gestió de residus, mitjans auxiliars i neteja final
Què no hi entra i sol anar a part
- Fusteria exterior: finestres i balconeres
- Mobiliari que no sigui el de la cuina
- Electrodomèstics
- Reforç estructural de bigues o forjats en mal estat
- Retirada d’amiant, si n’apareix
- Projecte i direcció facultativa quan l’obra els necessita
- Taxes i impost sobre construccions de l’ajuntament
Què encareix el pressupost
- Tocar la distribució
- Cada envà que es mou arrossega electricitat, lampisteria, paviment i sostre. Una reforma que respecta la distribució i ho canvia tot de dins pot costar bastant menys que una que en mou dos.
- L’estat del que hi ha a sota
- És la incògnita gran. Fins que no s’aixeca el paviment no se sap com està el forjat, i fins que no es piquen les parets no se sap què hi ha de canonada de plom o d’instal·lació sense presa de terra.
- Els metres de bany i cuina
- Són les dues estances cares. Un pis de 90 m² amb dos banys costa clarament més que un de 90 m² amb un.
- La climatització
- Passar de radiadors a conductes obliga a baixar sostres i a reservar espai per a la màquina. L’aerotèrmia surt més a compte a la llarga, però l’entrada és més alta.
- Viure-hi mentre es fa l’obra
- Fer l’obra per fases perquè la família hi pugui viure allarga el termini i encareix la mà d’obra. De vegades surt més barat llogar dos mesos.
Preguntes que ens fan sovint
Quant triga una reforma integral?
Per a un pis de 80 a 90 metres quadrats, entre tres i quatre mesos d’obra si no apareixen sorpreses, més el temps de projecte i llicència que hi hagi al davant. Els retards més habituals no són de l’obra: són de terminis de subministrament de fusteria i sanitaris i d’esperes de l’ajuntament.
Cal projecte d’arquitecte?
Depèn de què es toqui. Si no s’afecta l’estructura, ni la façana, ni l’ús de l’habitatge, la majoria d’ajuntaments ho tramiten com a obra menor amb comunicació prèvia. Si es toca estructura, si es canvia el nombre d’habitatges o si cal cèdula d’habitabilitat nova, llavors sí que cal projecte i direcció facultativa.
Quina part del pressupost és mà d’obra?
A grans trets, la meitat del cost d’una reforma integral és mà d’obra i l’altra meitat material, amb variacions grosses segons el nivell d’acabat: com més alta és la gamma del material, més pesa el material sobre el total. Per això rebaixar acabats abaixa el pressupost menys del que sembla.
Què passa si apareix una sorpresa a mig obra?
És el motiu més comú de discussió. Val la pena que el contracte digui, abans de començar, com es valoren i s’aproven els imprevistos: pressupost a part, per escrit i signat abans d’executar-los. Una empresa seriosa ho proposa ella mateixa.
Per llegir abans de decidir
- Com llegir un pressupost de reforma
Un pressupost de reforma és un contracte disfressat de llista. Aquesta guia t’ensenya a llegir-lo com el que és.
- Deu senyals que un pressupost és massa barat
Un pressupost molt per sota dels altres no és una oportunitat: és una previsió del que passarà. Aquestes són les deu senyals que apareixen abans de començar.
- Quant costa reformar un pis a Osona
Preus per metre quadrat, desglossament per partides i les tres decisions que decideixen si la teva obra queda a la part baixa o a la part alta de la forquilla.