Reforma integral de vivienda
Es la obra en la que más dinero se pone y en la que más cosas pueden desviarse de lo previsto. Aquí tienes qué entra, cómo se reparte y dónde se va el presupuesto.
Una reforma integral es la obra que más transforma una vivienda y, a la vez, la que tiene más margen de error en el presupuesto. El motivo es sencillo: cuando se contrata, todavía nadie sabe a ciencia cierta qué hay detrás de las paredes.
Cómo se reparte el coste
La calculadora te da el desglose con los porcentajes orientativos de cada partida, pero el orden de magnitud es este: albañilería, instalaciones y acabados se llevan la mayor parte, y dentro de los acabados, el baño y la cocina pesan mucho más que el resto de metros cuadrados de la casa.
Esto tiene una consecuencia práctica: cuando compares presupuestos, mira primero esas tres partidas. Si dos presupuestos se diferencian en 8.000 €, casi siempre la diferencia está ahí y no repartida por todas partes.
Las fases, en orden
- Proyecto y licencia. Mediciones, distribución y tramitación. Puede ir de dos semanas a dos meses según el ayuntamiento y según si hace falta proyecto técnico.
- Derribos. Una semana o dos. Es ruidoso y genera la mayor parte del escombro.
- Instalaciones. Electricidad, agua, saneamiento y climatización en paralelo. Aquí se fijan los puntos de luz y las tomas: cambiarlo después cuesta dinero.
- Albañilería. Tabiques, falsos techos y cierre de rozas.
- Revestimientos. Pavimentos y alicatados.
- Carpintería y montajes. Puertas, cocina, sanitarios.
- Pintura y remates.
- Limpieza y entrega, con boletín eléctrico y certificados.
Entre fases hay esperas técnicas que no se pueden comprimir: un mortero tiene que secarse tanto si tienes prisa como si no.
Las tres decisiones que más determinan el precio final
Hasta dónde llega la obra. «Reforma integral» significa cosas distintas para cada empresa. Que el presupuesto diga explícitamente si incluye carpintería exterior, mobiliario de cocina y electrodomésticos.
Cuándo eliges los materiales. Dejar la elección para más adelante es el camino seguro hacia los sobrecostes. Si en el presupuesto pone «pavimento cerámico 25 €/m²», deberías saber qué pavimento es ese.
Quién coordina. En una integral entran seis o siete gremios. Que quede claro si los coordina la empresa o los tendrás que coordinar tú, porque ese trabajo existe y alguien lo tiene que hacer.
Qué entra normalmente
- Derribo de tabiques, pavimentos, revestimientos e instalaciones viejas
- Nueva distribución con tabiques y falsos techos
- Instalación eléctrica completa con cuadro nuevo y boletín
- Instalación de fontanería y saneamiento completa
- Calefacción o climatización según el sistema elegido
- Pavimentos y revestimientos de toda la vivienda
- Carpintería interior: puertas, marcos y armarios empotrados básicos
- Baño y cocina completos
- Pintura de toda la vivienda
- Gestión de residuos, medios auxiliares y limpieza final
Qué no entra y suele ir aparte
- Carpintería exterior: ventanas y balconeras
- Mobiliario que no sea el de la cocina
- Electrodomésticos
- Refuerzo estructural de vigas o forjados en mal estado
- Retirada de amianto, si aparece
- Proyecto y dirección facultativa cuando la obra los necesita
- Tasas e impuesto sobre construcciones del ayuntamiento
Qué encarece el presupuesto
- Tocar la distribución
- Cada tabique que se mueve arrastra electricidad, fontanería, pavimento y techo. Una reforma que respeta la distribución y lo cambia todo por dentro puede costar bastante menos que una que mueve dos.
- El estado de lo que hay debajo
- Es la gran incógnita. Hasta que no se levanta el pavimento no se sabe cómo está el forjado, y hasta que no se pican las paredes no se sabe qué hay de tubería de plomo o de instalación sin toma de tierra.
- Los metros de baño y cocina
- Son las dos estancias caras. Un piso de 90 m² con dos baños cuesta claramente más que uno de 90 m² con uno.
- La climatización
- Pasar de radiadores a conductos obliga a bajar techos y a reservar espacio para la máquina. La aerotermia sale más a cuenta a la larga, pero la entrada es más alta.
- Vivir allí mientras se hace la obra
- Hacer la obra por fases para que la familia pueda vivir en la casa alarga el plazo y encarece la mano de obra. A veces sale más barato alquilar dos meses.
Preguntas que nos hacen a menudo
¿Cuánto tarda una reforma integral?
Para un piso de 80 a 90 metros cuadrados, entre tres y cuatro meses de obra si no aparecen sorpresas, más el tiempo de proyecto y licencia que haya por delante. Los retrasos más habituales no son de la obra: son de plazos de suministro de carpintería y sanitarios y de esperas del ayuntamiento.
¿Hace falta proyecto de arquitecto?
Depende de qué se toque. Si no se afecta la estructura, ni la fachada, ni el uso de la vivienda, la mayoría de ayuntamientos lo tramitan como obra menor con comunicación previa. Si se toca estructura, si se cambia el número de viviendas o si hace falta cédula de habitabilidad nueva, entonces sí hacen falta proyecto y dirección facultativa.
¿Qué parte del presupuesto es mano de obra?
A grandes rasgos, la mitad del coste de una reforma integral es mano de obra y la otra mitad material, con variaciones grandes según el nivel de acabado: cuanto más alta es la gama del material, más pesa el material sobre el total. Por eso rebajar acabados baja el presupuesto menos de lo que parece.
¿Qué pasa si aparece una sorpresa a mitad de obra?
Es el motivo más común de discusión. Conviene que el contrato diga, antes de empezar, cómo se valoran y se aprueban los imprevistos: presupuesto aparte, por escrito y firmado antes de ejecutarlos. Una empresa seria lo propone ella misma.
Para leer antes de decidir
- Cómo leer un presupuesto de reforma
Un presupuesto de reforma es un contrato disfrazado de lista. Esta guía te enseña a leerlo como lo que es.
- Cuánto cuesta reformar un piso en Osona
Precios por metro cuadrado, desglose por partidas y las tres decisiones que deciden si tu obra queda en la parte baja o en la parte alta de la horquilla.
- Cuánto tarda una reforma integral
Fase por fase, con las esperas técnicas que nadie explica y los tres motivos reales por los que una obra se alarga.