Fachada y cubierta
Es la obra que nadie quiere hacer y que, si se retrasa, no se encarece un poco: se encarece mucho. Aquí tienes cómo se presupuesta y qué pesa de verdad.
La fachada y la cubierta son el paraguas del edificio. Mientras funcionan, no piensas en ellas; cuando dejan de funcionar, lo que era una reparación de mortero pasa a ser una reparación de estructura, y el precio se multiplica.
Cómo se presupuesta de verdad
Una fachada no se puede presupuestar a precio cerrado con honestidad, porque hasta que no hay andamio y se pica no se sabe cuánto material está desprendido. Lo que sí se puede hacer —y lo que distingue a un buen presupuesto— es:
- Fijar precios unitarios para cada partida variable: tanto por metro cuadrado de repicado, tanto por metro lineal de grieta, tanto por kilo de armadura saneada.
- Fijar a precio cerrado lo que sí se conoce: andamio, acabado, remates, residuos.
- Dejar por escrito que las mediciones finales las validará la dirección facultativa.
Un presupuesto que te da un único número para toda la fachada o bien lleva un colchón muy grande o bien acabará con una discusión a mitad de obra.
Un orden para priorizar
Si la comunidad no puede hacerlo todo:
- Lo que entra agua. Cubierta, terrazas, canalones y bajantes. El agua es lo que convierte un problema pequeño en uno grande.
- Lo que puede caer. Mortero desprendido y balcones con armadura vista. Es, además, una cuestión de seguridad y de responsabilidad de la comunidad.
- Lo que hace perder energía. Aislamiento, si hay andamio montado.
- Lo que se ve. El acabado y la pintura.
Aprovechar el andamio
Es el consejo más rentable de esta página. Montar andamio cuesta dinero tanto si haces una cosa como si haces tres. Si el edificio lo tendrá que poner para reparar la fachada, vale la pena mirar a la vez el aislamiento exterior, los bajantes y las carpinterías de las zonas comunes. Hacer esos trabajos por separado, cada uno con su andamio, puede llegar a costar un tercio más.
Qué entra normalmente
- Montaje, alquiler y desmontaje de andamio con red y protecciones
- Repicado de las zonas con mortero desprendido y saneado de armaduras vistas
- Reparación de grietas y regularización del soporte
- Revoco o mortero de reparación según el sistema
- Impermeabilización de cubierta, terrazas y puntos singulares
- Aislamiento por el exterior, cuando la obra lo incorpora
- Pintura o revestimiento de acabado
- Remates: vierteaguas, coronaciones, bajantes y canalones
- Gestión de residuos y limpieza
Qué no entra y suele ir aparte
- Refuerzo estructural de balcones o cantos de forjado muy degradados
- Sustitución de la carpintería exterior
- Instalación de línea de vida en cubierta, si no la hay
- Proyecto y dirección facultativa, obligatorios en obras de edificio
- Tasa de ocupación de vía pública para el andamio
- Inspección técnica del edificio
Qué encarece el presupuesto
- El andamio
- Es una parte importante del presupuesto y no depende de los metros que se reparan, sino de la altura del edificio y de los días que tenga que estar montado. Por eso sale tan a cuenta agrupar trabajos: si tienes que poner andamio, aprovéchalo para hacerlo todo a la vez.
- Cuánto hay que repicar
- Hasta que no se pica no se sabe cuánto mortero está desprendido. Los presupuestos serios lo tratan como una partida por medición real, con un precio unitario acordado, no como un precio cerrado fingido.
- Los balcones
- Son el punto más delicado de una fachada catalana antigua. Cuando la armadura del canto está oxidada, la reparación va del brazo de un técnico y es cara. También es la que no se puede aplazar.
- Aprovechar para aislar
- Si ya hay andamio, añadir un SATE encarece la partida de material pero no la de medios auxiliares. Es el momento en que aislar sale más a cuenta de toda la vida del edificio.
- La vía pública
- Según la calle, hace falta permiso de ocupación, cierre de acera o señalización. En una calle estrecha de un centro histórico eso no es un detalle.
Preguntas que nos hacen a menudo
¿Hacen falta proyecto y dirección de obra?
En obras de fachada de un edificio plurifamiliar, sí: la mayoría de ayuntamientos piden proyecto y dirección facultativa porque se trabaja en altura y se afecta a un elemento común. Que haya un técnico es, además, la garantía de que las mediciones finales se contrastan con alguien que no es quien factura.
¿Cómo se decide en una comunidad?
Las obras necesarias de conservación del edificio las tiene que asumir la comunidad, y para las que no son estrictamente necesarias hacen falta las mayorías que marca la ley de propiedad horizontal. Conviene tener un informe técnico antes de la junta: es mucho más fácil aprobar una obra cuando hay un técnico que explica qué pasa si no se hace.
¿Se puede hacer por partes?
Se puede, pero sale claramente más caro: cada fase vuelve a pagar andamio, montaje y medios. Si el presupuesto no llega a todo de una vez, suele ser mejor priorizar la cubierta y los puntos por donde entra agua, y dejar la estética para más adelante.
¿Cuánto dura una rehabilitación de fachada?
Para un edificio entre medianeras de cuatro plantas, entre seis y nueve semanas de media si el tiempo acompaña. La lluvia y el frío paran morteros y pinturas, y esa es una de las razones por las que estas obras se suelen programar de primavera a otoño.
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