Qué licencia de obras necesitas

Antes de mirar precios, vale la pena saber qué trámite te toca: es lo que decide si la obra puede empezar dentro de quince días o dentro de dos meses.

Los dos caminos

Comunicación previa. Es el trámite de las obras menores: reformas interiores que no tocan estructura, ni fachada, ni la distribución de uso de la vivienda. Presentas una declaración con la descripción de la obra, el presupuesto y, según el municipio, un croquis. Pagas la tasa y el impuesto sobre construcciones. La mayor parte de reformas de baño, cocina e integrales sin tocar paredes van por aquí.

Licencia de obras. Hace falta cuando se toca la estructura, cuando se actúa sobre la fachada o la cubierta de un edificio, cuando se cambia el número de viviendas, cuando se hace una ampliación o cuando el edificio está protegido. Aquí entran proyecto técnico y, a menudo, dirección facultativa. El plazo de resolución es mucho más largo.

Cómo saber cuál te toca

Hazte estas cinco preguntas. Si respondes «sí» a alguna, casi seguro que estás en licencia y no en comunicación previa:

1. ¿Se toca alguna pared de carga, viga o forjado?
2. ¿Se modifica la fachada, los balcones, la cubierta o los huecos de ventana?
3. ¿Se cambia el número de viviendas o el uso del local?
4. ¿El edificio está catalogado o está dentro de un ámbito protegido?
5. ¿Hay que ocupar vía pública con andamio durante semanas?

Cuidado con la número 2: cambiar las ventanas por unas de tamaño o división distinta afecta a la fachada, aunque el trabajo sea de un día.

Qué suelen pedir

Varía entre ayuntamientos, pero la lista base es esta:

• Instancia o formulario del trámite correspondiente.
• Descripción de la obra y presupuesto desglosado.
• Croquis o planos del estado actual y del reformado.
• Datos de la empresa que ejecuta.
• Hoja de gestión de residuos de construcción.
• Justificante de pago de la tasa y del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras.
• En obra mayor: proyecto técnico visado, asume de dirección y estudio de seguridad y salud.

Una llamada de diez minutos que te ahorra semanas

Llama a la oficina técnica de tu ayuntamiento antes de cerrar ningún calendario y pregunta exactamente esto:

1. «Para esta obra —descríbela en una frase—, ¿me toca comunicación previa o licencia?»
2. «¿Puedo empezar desde la presentación o tengo que esperar?»
3. «¿Qué documentación me pedís y en qué formato?»
4. «¿Cuánto estáis tardando ahora en resolver este trámite?»
5. «¿Qué tasa y qué porcentaje de impuesto sobre la obra pago?»
6. «¿Necesito permiso de ocupación de vía pública para el contenedor o el andamio?»

Apunta las respuestas con la fecha. Si más adelante hay una discusión sobre plazos, tener eso escrito vale mucho.

Los plazos reales de cada ayuntamiento

Los plazos de resolución varían mucho de un municipio a otro y también de un mes a otro, según la carga de trabajo de cada oficina técnica. No los publicamos inventados. A medida que los vayamos contrastando con ayuntamientos y con constructoras de la zona, los iremos añadiendo aquí con la fecha de comprobación.

Mientras tanto, la regla práctica que funciona: para una comunicación previa, cuenta días o pocas semanas; para una licencia con proyecto, cuenta meses y empieza el trámite antes de cerrar fechas con nadie.