Façana i coberta
És l’obra que ningú no vol fer i que, si s’endarrereix, no s’encareix una mica: s’encareix molt. Aquí tens com es pressuposta i què hi pesa de veritat.
La façana i la coberta són el paraigua de l’edifici. Mentre funcionen, no hi penses; quan deixen de funcionar, el que era una reparació de morter passa a ser una reparació d’estructura, i el preu es multiplica.
Com es pressuposta de veritat
Una façana no es pot pressupostar a preu tancat amb honestedat, perquè fins que no hi ha bastida i es pica no se sap quant material està despresa. El que sí que es pot fer —i el que distingeix un bon pressupost— és:
- Fixar preus unitaris per a cada partida variable: tant per metre quadrat de repicat, tant per metre lineal d’esquerda, tant per quilo d’armadura sanejada.
- Fixar a preu tancat el que sí que es coneix: bastida, acabat, remats, residus.
- Deixar per escrit que els amidaments finals els validarà la direcció facultativa.
Un pressupost que et dona un únic número per a tota la façana o bé porta un coixí molt gros o bé acabarà amb una discussió a mig obra.
Un ordre per prioritzar
Si la comunitat no pot fer-ho tot:
- El que entra aigua. Coberta, terrasses, canals i baixants. L’aigua és el que converteix un problema petit en un de gran.
- El que pot caure. Morter despresa i balcons amb armadura vista. És, a més, una qüestió de seguretat i de responsabilitat de la comunitat.
- El que fa perdre energia. Aïllament, si hi ha bastida muntada.
- El que es veu. L’acabat i la pintura.
Aprofitar la bastida
És el consell més rendible d’aquesta pàgina. Muntar bastida costa diners tant si fas una cosa com si en fas tres. Si l’edifici l’haurà de posar per reparar la façana, val la pena mirar alhora l’aïllament exterior, els baixants i les fusteries de les zones comunes. Fer aquestes feines per separat, cada una amb la seva bastida, pot arribar a costar una tercera part més.
Què hi entra normalment
- Muntatge, lloguer i desmuntatge de bastida amb xarxa i proteccions
- Repicat de les zones amb morter despresa i sanejament d’armadures vistes
- Reparació d’esquerdes i regularització del suport
- Arrebossat o morter de reparació segons el sistema
- Impermeabilització de coberta, terrasses i punts singulars
- Aïllament per l’exterior, quan l’obra l’incorpora
- Pintura o revestiment d’acabat
- Remats: escopidors, coronaments, baixants i canals
- Gestió de residus i neteja
Què no hi entra i sol anar a part
- Reforç estructural de balcons o cantells de forjat molt degradats
- Substitució de la fusteria exterior
- Instal·lació de línia de vida a coberta, si no hi és
- Projecte i direcció facultativa, obligatoris en obres d’edifici
- Taxa d’ocupació de via pública per a la bastida
- Inspecció tècnica de l’edifici
Què encareix el pressupost
- La bastida
- És una part important del pressupost i no depèn dels metres que es reparen, sinó de l’alçada de l’edifici i dels dies que hi ha de ser muntada. Per això surt tan a compte agrupar feines: si has de posar bastida, aprofita-la per fer-ho tot alhora.
- Quant se n’ha de repicar
- Fins que no es pica no se sap quant morter està despresa. Els pressupostos seriosos ho tracten com una partida per amidament real, amb un preu unitari acordat, no com un preu tancat fingit.
- Els balcons
- Són el punt més delicat d’una façana catalana antiga. Quan l’armadura del cantell està oxidada, la reparació és de bracet amb un tècnic i és cara. També és la que no es pot ajornar.
- Aprofitar per aïllar
- Si ja hi ha bastida, afegir un SATE encareix la partida de material però no la de mitjans auxiliars. És el moment en què aïllar surt més a compte de tota la vida de l’edifici.
- La via pública
- Segons el carrer, cal permís d’ocupació, tancament de vorera o senyalització. En un carrer estret d’un centre històric això no és un detall.
Preguntes que ens fan sovint
Cal projecte i direcció d’obra?
En obres de façana d’un edifici plurifamiliar, sí, la majoria d’ajuntaments demanen projecte i direcció facultativa perquè s’hi treballa en alçada i s’afecta un element comú. Que hi hagi un tècnic és, a més, la garantia que els amidaments finals es contrasten amb algú que no és qui factura.
Com es decideix en una comunitat?
Les obres necessàries de conservació de l’edifici les ha d’assumir la comunitat, i per a les que no són estrictament necessàries calen les majories que marca la llei de propietat horitzontal. Val la pena tenir un informe tècnic abans de la junta: és molt més fàcil aprovar una obra quan hi ha un tècnic que explica què passa si no es fa.
Es pot fer per parts?
Es pot, però surt clarament més car: cada fase torna a pagar bastida, muntatge i mitjans. Si el pressupost no hi arriba tot d’un cop, sol ser millor prioritzar la coberta i els punts que entren aigua, i deixar l’estètica per a més endavant.
Quant dura una rehabilitació de façana?
Per a un edifici entre mitgeres de quatre plantes, entre sis i nou setmanes de mitjana si el temps acompanya. La pluja i el fred aturen morters i pintures, i això és una de les raons per les quals aquestes obres s’acostumen a programar de primavera a tardor.
Per llegir abans de decidir
- Ajuts de rehabilitació energètica a Catalunya
No són un descompte automàtic: són convocatòries amb requisits que s’han de complir i demostrar. Aquesta guia explica el mecanisme, no una convocatòria concreta.
- Canviar les finestres
És la millora energètica que més es nota el primer dia i la que més sovint es fa malament. Aquí tens què mirar i què preguntar.
- Quina llicència d’obres necessites
La diferència entre una comunicació prèvia i una llicència decideix si la teva obra comença d’aquí a dues setmanes o d’aquí a dos mesos. Aquí tens com saber quina et toca.